Povinná změna stanov SVJ

pondělí, 1. června 2015

4_stanovy.png

Povinná změna stanov, téměř všech SVJ, má lhůtu do konce roku 2016. Může se zdát, že dostatečně dlouhá doba, ale pokud přijmete změnu stanov jako impulz ke zlepšení chodu a fungování Vašeho SVJ, pak není na co čekat. Ostatně pouhou změnu vyžadovanou Občanským zákoníkem považujeme za velkou chybu, protože nová právní úprává dává vlastníkům jednotek vyšší smluvní volnost, kterou lze při aplikaci na specifické okolnosti daného SVJ účelně využít.

Stanovy musí být uzavřeny formou notářského zápisu, takže právní náležitosti pohlídá notář, těm se není třeba věnovat. Domníváme se, že je třeba klást důraz na oblasti, které mohou zcela konkrétně vyřešit některé palčivé problémy mnoha společenství vlastníků jednotek. Ať již jde o postup vůči dlužníkům, problémy s kanditáty na členy výboru nebo tzv. korespondenčním způsobem hlasování na shromáždění (per rollam). V rámci nových stanov, které se tvoří zpravidla na mnoho dalších let, je dobré řešit především:

  1. Pro klidný spánek členů výboru a minimalizaci sporů zda jednali jako řádní hospodáři je rozumné do stanov zakotvit ustanovení o postupu vůči svým dlužníkům. Tedy po jaké lhůtě zasílat první výzvu, kdy předžalobní výzvu a kdy přistoupit k soudnímu vymáhání, případně zda a jak řešit poplatky z prodlení.
  2. Stanovy mohou oproti minulosti rozšířit využívání tzv. korespondenčního hlasování, tedy per rollam. Širší využití tohoto způsobu hlasování může řešit častý problém velké části shromážděních SVJ, kdy nedorazí dostatečný počet osob.
  3. Také je Vaše SVJ případem, kdy při doplňování členů výboru nastává kolotoč přesvědčování, přemlouvání a přesto nikdo nemá zájem. Pak zvažte, zda nezměnit členy výboru na předsedu či zda je pro Vás důležité mít kontrolní komisi.
  4. Dále je zajímavou novinkou možnost, aby členem voleného orgánu byl kdokoli včetně právnické osoby (správce domu). Členství na shromáždění je samozřžejmě spojeno s vlastnictvím jednotky.
  5. Je třeba zvážit nastavená hlasovací kvóra, která jsou často historicky nastavena na vyšší (např. 3/4) a tím vytváří neprůchodnost některých změn.
  6. Velice praktická je možnost odchýlit se od zákonné úpravy v oblasti vyúčtování služeb, které mohou v některých případech představovat dlouholeté pocity nespravedlnosti (užívání teras a balkónů, náklady na výtah vlastníků v přízemí apod.). Stejně tak lhůta vyúčtování (4 měsíce od skončení kalendářního roku) lze stanovit podle potřeby.

Z nové právní úpravy lze vyčíst dva směry. Jeden z nich je vyšší smluvní volnost a tudíž v případě kompetentního přístupu efektivnější nastavení fungování SVJ, avšak nadruhou stranu je zřejmá vyšší míra odpovědnosti, která je dána závazkem člena výboru, že svou funkci bude vykonávat s potřebnými znalostmi a pečlivostí, tedy nejen s péčí řádného hospodáře. Právní řečí jde o vyvratitelnou právní domněnky o porušení péče řádného hospodáře ze strany statutárního orgánu SVJ, s důsledky zejména k náhradě škody. Je zcela zřejmé, že nároky na členy volených orgánů SVJ významně stouply a je třeba předpokládat, že problémy s obsazováním pozic členů výborů se spíše zvýší. Určitým řešením může být dosazení správcovské firmy do funkce statutárního orgánu SVJ.

Nová právní úprava jde podle našeho názoru správním směrem, který má podpořit vyšší kvalitu správy o majetek vlastníků jednotek. Ostatně dnešní konkurenční prostředí dává dostatečný prostor k výběru vhodné správcovské firmy, která členům výboru s vyššími nároky na jejich kompetence pomůže. 

Sdílet na Facebook Sdílet na Twitter Sdílet na LinkedIN Poslat mailem

Pracujeme také pro:

o2  switchboard GE Money  GAST  Moravostav Čas pro sebe Autosklo Pecka  ČMSS